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【转载】取消限购限贷都仍无法提振楼市信心  

2014-09-27 06:18:32|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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取消限购限贷都仍无法提振楼市信心

 

2014/9/25 每日经济新闻

 

922日,有传闻称首套房认定标准将放松将获得申万地产证实,四大行将出政策,放松首套房认定标准,只要房贷贷款余额还清都算首套房。据披露,919日,央行已召集各大行开会,透露这一想法,目前正在吹风阶段,预计该政策会较快出台。这一消息仍未得到最终确认。

 

到目前为止,房地产已基本取消限购,限贷逐步放松,呵护市场之意明显。但取消限购限贷,无法从根本上提振房地产市场。

 

取消限购是为了增加消费者,如果房地产收益预期上升,就是限购投资者也会打通关节进入市场,如果房地产预期收益下降或者风险不明朗,就是向全世界开放市场,也不会引来购房者。

 

本地居民在本地购房如果属于刚性需求,原本就不在限购之列,如果属于投资性需求,进入市场取决于投资性收益,由于房价环比下行,投资性需求收益率下降,还会面临有价无市兑现困难的风险。未来房产税、遗产税等,也是笼罩在投资者头上的阴云。

 

中国刚性需求以家庭户数为标准。514日召开的2014年国际家庭日中国纪念大会,国家卫生计生委副主任王培安在发布《中国家庭发展报告2014》时指出,中国家庭数量达4.3亿户,居世界之首,家庭规模日益小型化,平均家庭规模为3.02人。计划生育家庭成主体,目前有3亿户计划生育家庭,占全国家庭户总数的70%左右。如果4.3亿户每户拥有住房100平米,中国需要的刚性住房面积为430亿平米。

 

根据国家统计局发布“20141-8月份全国房地产开发和销售情况”数据,截至8月末,商品房待售面积5.616亿平方米,比7月末增加930万平方米。若按照今年前8月的销售速度,去化周期为10个月左右。最近两年多来,全国商品房待售面积增幅达到86.4%。这一数据是较为保守的数据,保障房、福利房纳入的不够。

 

住宅库存与刚性需求量相比,似乎不高。问题在于,如果人口不流动,刚性需求绝大部分被自有住房满足。西南财大经济学院院长甘犁课题组研究结果是住房拥有率高达89%,现有的房地产行业的产能,只需要它的三分之一,就能把这新增的需且给完全满足了。

 

只有两个办法可以解决库存难题,或者通过人口流动、城镇化等办法,创造刚性需求。比如,有人在老家某县城购入一套住宅,却在青岛长期工作,有可能在青岛再购入一套住宅。城镇化如果有1亿农民工朋友进城,假设全部需要在城市重新购房,需要3000万套住宅,这是很乐观的估计,如果人房分离只有研究的最高5.8%,那么我们只需要百万套住宅。难题在于,进入城市的农民朋友如果迄今仍未在城市购房,大部分属于较为贫困的群体,他们需要的是保障房,而无能力购买商品房。

 

还有一个办法是创造投资者,让中国百万个家庭财富在百万美元以上的家庭,源源不断地把钱砸到房地产市场,以前在温州、杭州、北京、上海等地我们看到过类似的盛况,也就是说,让房地产成为家庭最重要的投资品种。北京、上海等大城市,家庭资产中的70%到80%是住宅,正因为如此,所以这些城市的房价节节上升。

 

现在投资者还愿意继续购房投资吗?手上握有现金的人巧遇少数性价比较高的楼盘,可以购入。但整体而言,投资者购房看中的是房地产的投资收益。不要说现在没有限消限购,就是已经取消了限购,房地产价格能否涨过无风险收益率,都是个大问题。

 

以风险较低的银行理财产品作为无风险收益率标准,根据普益财富监测数据显示,截止920号,84家银行共发行了817款理财产品,保本浮动和保证收益型理财产品共199款,市场占比为24.36%;银行理财产品的平均预期收益率较上一期上升5个基点,至5.12%。无论如何,房地产投资收益应高于5.12%。但房价环比连续下跌。

 

银行房贷成本居高不下,按照融360网站的数据,最低的民生银行基准价打85折,首套房贷利率为5.57%,还有备注“近三个月内金融资产超过500万元的客户可以享受8.5折利率。这500万元并非存款,而是需要在民生银行购买相应金额的理财产品,理财产品的时间要求基本在6个月以上”,银行对于房地产的谨慎态度一望可知,如果贷款难利率高,房地产收益率不可能上升,投资者也就不可能入市。

 

要提振楼市信心,或者宣布房产税十年内不征收,或者大幅压低房贷利率,舍此,别无他途。

 

注:皖江物流百亿债务黑洞

其子公司淮矿物流资本金只有10亿元

银行给予的授信额度130亿元

真是活该。不作死就不会死

 

    晚上,到熟悉的小店买旗袍,衡山路上

    老房子,屋外是合抱的树干漆黑的梧桐树

小小的门脸,四壁挂着一件件丝绸、棉布中式袍子

一直来回放小野丽莎的夜上海

嗓子黯哑,正适合上海的晚上

心掉到了白色的棉花垛里,软软的

老板娘笑着用上海话说,侬来啦

老熟人似的答,来啦呀,有啥新物事啦

好几年的旧相识,认准的店,就两家

旗袍上的花纹,就像小姑娘写的一笔字

        挑了两件,一件黑花带银的,对光,偶尔闪出光泽
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